2019年9月4日 星期三

【今周刊1185期】信義計畫區 百貨燙金戰記


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2019/09/04第635期
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為何這彈丸之地可養14家百貨?
微風南山不畏高租金!遠百A13十月也要跳進來!
從沒人租到不夠租...
「台北曼哈頓」商辦租金,憑什麼喊漲6千創新高?
 
   
封面故事
   
為何這彈丸之地可養14家百貨?
微風南山不畏高租金!遠百A13十月也要跳進來!
今周刊•撰文:今周刊編輯團隊

這裡是遠東百貨信義店A13裝修現場,周末還在加班趕工。繼今年初才登場的微風南山,又一家重量級百貨,即將擠進這個全台一級戰區:遠東集團首次跨入信義計畫區,A13預計今年十月底正式開幕。

遠東百貨將所有可能進駐A13的品牌,列為最高機密,據知情者透露,在入口門面附近,將有愛彼錶(AP)貫通一、二樓的旗艦店坐鎮;廣受年輕人歡迎的饗食天堂,其所屬饗賓餐飲集團也將在此開設日本料理品牌「旭集」;威秀影城要在這裡打造全台第一家頂級影廳,鼎泰豐也將在A13再開據點,加上蘋果和樂高,被遠百視為開幕的「六大祕密吸客機器」。

遠百A13開幕在即
樂高、美食、影廳都是祕密武器

這裡被稱為全世界百貨密度最高的一塊方圓。這個僅僅0.5平方公里區域,南起信義路五段、北到忠孝東路五段、東至松仁路、西到市府路的區塊內,到今年十月,將有整整14家百貨公司矗立在此。如果按照2018年營業額計算,去年12棟百貨,創造近700億驚人消費,今年微風南山和遠百A13加入戰局後,預計將正式突破800億元消費金額,成為全球吸金密度最高的燙金戰區。

以信義區百貨裡的龍頭新光三越為例,2018年新光三越全台灣的業績成長2%,但信義區四個館:A11、A9、A8和A4(簡稱「信義新天地」),2018年的成長率是「9。6%」,是全公司平均成長率的4倍之多。

「2018年微風信義、微風松高兩個館,成長數字是兩位數,是全集團最高。」另一家在信義區展現高度戰鬥力的微風集團,開發招商事務處副總經理高德璇直言,微風集團在信義區成長遠高於整個集團,這也是不計成本高價租下微風南山關鍵原因。

LV猛下資源開快閃店
微風忍高租金也要參戰

以全球精品龍頭LV為例,光在信義區就開了兩家店,一家是開在台北101的旗艦店,另一家在微風信義,兩家店短短相隔不到數百公尺,卻每年各自貢獻將近10億、7億元驚人業績。

新光三越慧眼獨具,最早看上這個燙金寶地,最早進駐成本低;微風集團慢了一步,但急起直追,即使南山人壽開出高額租金,咬緊牙關也要搶下來,加上台北101、ATT 4 FUN、統一時代百貨,將這個區塊炒得火熱。

「沒有人能預測,二年後消費市場會怎麼變,『即時對應』就是方向,方向錯了就改。」現任新光三越總經理吳昕陽對這個市場的解讀,口氣中沒有一絲領先者的驕傲,只有虛心面對市場,隨時調整應變。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1185 期 謝謝!)

從沒人租到不夠租...
「台北曼哈頓」商辦租金,憑什麼喊漲6千創新高?
今周刊•撰文:梁任瑋

風水輪流轉,事隔10多年,由中美貿易戰激起的資金回流,讓台北辦公商圈需求再起,帶動指標區域租金行情屢創新高。

台北商辦租金驚驚漲,A辦平均空置率連續五季下降,隨著南山廣場今年7月順利站上每坪5000元租金,以及信義計畫區商辦空置率持續下降,並維持在低檔水位,商仲業者預估,明年信義計畫區每坪租金上看6000元指日可待,寫下台北商辦新高紀錄,租金「金字塔化」。

台北101大樓與南山廣場的租金行情,可說是主導信義計畫區辦公商圈走勢的兩大風向球,前者是全台最高大樓,後者是最新完工的頂級商辦,這兩棟皆為外商公司、金融業者搬遷至頂級辦公室的首選標的。

趨勢一》租金「金字塔化」

「我們現在最煩惱的是如何將小租戶化整為零,以提供更多空間給想要增租的租戶。」台北101大樓營運長劉家豪透露,目前大樓空置率約3至4%,但為了保持一定的存量給租戶增租,基本上已等於滿租狀態,原因在於除了排隊等著進駐台北101的租戶暴增外,更多的是既有租戶持續增租的需求。

根據101內部統計,過去兩年原租戶都有35%至40%的平均增租面積需求,例如谷歌除了在新北板橋遠東通訊園區Tpark新增辦公室外,在台北101也已續約增租空間,未來台灣總部還是預計設在101大樓。

相較於2010年信義計畫區曾掀起一波退租潮,空置率一度高達20%的慘況,短短幾年間,「台北曼哈頓」風雲再起,劉家豪感受格外深刻,他說,以前是長年積弱不振,如今卻是生不出面積給租客,且只要租約一到期,還有條件談「溢價」。

目前101高樓段(70樓以上)每月每坪開價5000元起跳,中低樓段每坪也要3500元至4000元,劉家豪有信心地說:「101高樓段一旦有面積釋出,每坪有機會成交到6000元。」他點出關鍵原因在於台北101就相對高度而言,還是勝於南山廣場的48層樓高,視野景觀有差異,租金自然高人一等。

趨勢二》建商改蓋「豪辦」

對於台北101來說,目前還是以爭取大型指標企業進駐為目標,雖然小租戶、新創公司較易創高價,但租金貢獻度、穩定性不如大公司高,這也是為什麼101煩惱生不出面積給客戶的原因。

種種跡象顯示,辦公室市場的發球權,又回到房東手上了,這種市場氛圍,連元利建設董事長林敏雄都嗅到了。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1185 期 謝謝!)

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